左手卖项目右手拿地,监管黄线下中国金茂“花式 ”冲规模

中国金茂近期通过出让项目股权回笼资金 ，同时积极拿地扩张，在“三道红线”监管下采取“花式
”策略冲击规模目标 。出让项目股权以回笼资金 11月12日
，据北京产权交易所披露，中国金茂拟挂牌转让全资附属公司福州滨茂房地产有限公司51%股权 ，底价26亿元。标的企业成立于2019年12月
，注册资本35亿元，实收资本7亿元
。

“地王”策略：中国金茂在扩张过程中 ，多次以高价拿地
，成为“地王 ”。然而，随着市场调控的加强 ，这些高价地项目面临限价出售的压力
，导致利润空间被压缩 。毛利和净利增速下滑：近年来，中国金茂的毛利和净利增速均出现下滑 ，反映出公司盈利能力的减弱
。

表外负债操作及规模通过协议规避并表以减少债务暴露：中国金茂通过间接全资子公司收购恒鑫合创所持三个项目公司60%股权
，按会计准则本应并表，但因协议规定各项目公司股东会、董事会审议事项均须全体一致通过 ，中国金茂称对项目公司不具有控制权而不并表。尽管投入超73亿元，项目负债不体现在报表中 。

“这不是一个新政策
。
”中国房地产报记者从去年参加过“三道红线”相关座谈会的一位房企人士处获悉
，去年“三道红线 ”监管政策推出后，监管层就提出重点监管“买地金额超年度销售额40%
”房企 ，之后通过动态监管
，要求重点房企每月报送相关监测数据。

金茂酒店遭遇疫情后,其入住率如何?

〖壹〗 、今年上半年，旗下的酒店入住率均没超过五成 ，公司营业收入减少一半
，净利润亏损近6亿元（人民币） 。根据金茂酒店发布的数据来看，集团在酒店经营上的收入为36亿元 ，占比55%
，同比下降62%；物业租赁收入93亿元，占比32% ，同比下降17%；其他收入0.82亿元
，占比13%，同比下降22%
。

〖贰〗、随着疫情好转 ，酒店市场入住率缓慢回升，但疫情期间线上工作方式对商旅市场的冲击
，会展
、商务等活动推迟或取消，以及境内外旅游行业跌入谷底 ，金茂酒店入住率回升并不太乐观。金茂酒店有5家酒店分别位于北京、上海 、深圳等一线城市
，3家布局在海南三亚
、丽江等热门旅游城市 。

〖叁〗、随着疫情的好转，酒店市场的入住率渐渐回升 ，但是由于疫情的影响对商旅市场的冲击
，会展，商务等等活动要不就是推迟 ，要不就是甚至取消
，而且境内外的旅游行业都跌入谷底，金茂酒店的情势并不乐观
。金茂酒店有5家酒店 ，分别位于北京
，上海，深圳等等一线城市 ，还有三家在三亚，丽江等的一些旅游热门的城市。

11月28日12-22时金华开发区发现5例阳性感染者

关于金华经济技术开发区在集中隔离点发现5例新冠病毒阳性感染者的通报2022年11月28日12-22时
，金华经济技术开发区在集中隔离点发现5例新冠病毒阳性感染者，近来已闭环转运至方舱医院 。

关于金华经济技术开发区在集中隔离点发现新冠病毒阳性感染者的通报2022年11月28日0-12时 ，金华经济技术开发区在集中隔离点发现7例新冠病毒阳性感染者
，均系27日通报的阳性感染者1的密接，现已闭环转运至方舱医院 ，排查到的密接人员均已落实相应管控措施。

其在金活动轨迹如下：感染者1：系高速公路卡口发现
，为货车司机11月28日4：04驾车至G60沪昆高速鞋塘出口下高速，落地检后闭环引导至鞋塘百世物流园卸货 ，卸完货后闭环引导至鞋塘前楼下村
，直至被管控
。

受疫情影响,金茂酒店该怎样调整资产度过困难时期?

争取让自己的现状有所改变，而金茂酒店财务状况也是备受波及 ，很难经营
，营业额和入住率也是大幅度的降低。金茂酒店在中国一线城市黄金地段坐拥8家豪华酒店，客房费用从千元到万元不等 ，他对应的是比较高的消费人群，而在疫情下
，人们出行较少，在他们近来的情况下现有在手资金尚不能覆盖短期债务 ，亏空比较大
，不能支撑起酒店的运营 。

通过私有化，可以对资产灵活调整 ，以此来度过困难的时期
，除了疫情的爆发，另外私有化可以利用的金茂酒店的优质资产不能提供更多的融资选取 ，其实金茂公司的资金状况早已经有了危机
，而今年的疫情无疑是雪上加霜，希望在这之后 ，可以逐渐好转起来吧
。

随着疫情好转
，酒店市场入住率缓慢回升，但疫情期间线上工作方式对商旅市场的冲击 ，会展 、商务等活动推迟或取消，以及境内外旅游行业跌入谷底
，金茂酒店入住率回升并不太乐观。金茂酒店有5家酒店分别位于北京
、上海、深圳等一线城市，3家布局在海南三亚 、丽江等热门旅游城市 。

也是受新冠疫情在北京二次复发的影响 ，北京区的酒店各项数据比其他区下跌更为明显
。受疫情的影响
，境外旅游也受到限制。但随着国内疫情的控制，下半年的入住率应有所回升 。

据浩华管理发布的《2020年中国国内旅游市场景气报告》显示 ，受疫情影响
，2020年上半年中国国内旅游市场的景气指数下滑至-121，较去年同期跌146个指数点 ，达历史最低
。 金茂酒店2020年上半年年报显示
，公司营业收入为11亿元，同比下降50%；净利润亏损57亿元 ，同比下降195%；毛利为14亿元
，同比下降56%。

对于渤海润泽而言，接手威斯汀大饭店可能意味着其业务版图向高端商旅服务领域的延伸；而对于原股东金茂集团 ，此次股权转让或与其战略调整
、资金回笼需求相关 。市场分析认为，该交易可能引发北京酒店行业资产重组的新趋势
，尤其是针对外资品牌管理的高端酒店，本土资本的介入或成为未来市场的重要变量
。

房地产回归消费属性,中国金茂(00817.HK)如何行稳致远?

〖壹〗、中国金茂可通过坚持战略定位 、巩固双轮业务
、拓展两翼赛道、优化财务结构 、发挥母集团支持等举措 ，在房地产回归消费属性的背景下行稳致远。

〖贰〗、行业对比与趋势在2022年房地产行业融资环境趋紧的背景下
，中国金茂此次发行体现了其较强的融资能力 。相比部分高负债房企，中国金茂通过优化债务结构
、保持信用评级稳定 ，降低了融资成本。未来
，随着行业政策调整，房企融资渠道可能进一步分化 ，具备财务稳健性的企业将更易获得低成本资金
。

〖叁〗、中国金茂（0081HK）旗下金茂服务全球发售最终发售价确定为每股14港元
，且未行使发售规模调整权，合资格股东分派方案维持不变。 最终发售价的确定根据中国金茂2022年3月9日发布的公告 ，金茂服务股份全球发售的最终定价为每股14港元 。

〖肆〗 、新城发展控股（01030.HK）：涨超5%
。新城发展控股在商业地产和住宅地产开发方面都有一定实力
，其打造的吾悦广场等商业项目在全国多个城市落地，具有一定的市场竞争力。股价上涨或许与市场对其商业运营模式以及住宅项目销售情况的乐观预期有关 ，投资者认为公司在行业环境改善的情况下能够提升盈利水平 。